“小产权”之痛：土地权属衍生的住房黑市

官方统计数据一直无法厘清国内小产权房的具体数目。不过在北京东六环，毗邻燕郊的通州区内，一直存在着一个大型的小产权房社区——太玉园。2017春节后，在业主李优的带领下，《经济参考报》记者走访了这座小区。

太玉园地处通州区张家湾镇，南北走向的张采路将小区分为东西两部分，加起来整个小区占地有两千多亩。据不完全统计，东西两区的业主累计已经超过两万人。

李优说，当初选择在太玉园买房子，最主要的原因是价格便宜。“说实话，这里的配套设施很完善，挨着地铁线，交通也方便；门口有菜市场有超市；小区物业费甚至只要五毛钱。”李优至今仍对这里的环境很满意，尽管当年只是无奈之选，但她没有后悔。

和其他地方小产权房业主一样，希望房子顺利“转正”一直是李优的愿望。2006年，两居室的小产权房入手后，当地的村委曾颁发过一个“产权证明”，这成为她拥有这套房子的唯一凭证。李优一开始就清楚“小产权”与“大产权”的区别，也自然希望太玉园的房子有朝一日能够成为“大产权”，但是一转眼十年过去，这个愿望一直没有实现。

公开消息显示，在最近一次查处行动中，太玉园被罚款两亿元，但一切照旧。甚至，当地的张家湾村在玉带河沿岸又建设了一批新的扩建工程。这些新建房子和现有的太玉园一样，同样是“小产权”。

李优没有卖掉这个两居室的打算。“我这房子现在租出去一个月也能有三千的收入，又不用还月供，没必要卖掉。”她和大多数太玉园的业主一样，在等待中继续博弈。李优认为太玉园社区最终会有一个出路。

像太玉园这样的小产权房社区，国内很多城市都存在。专家认为，太玉园是在村镇集体用地上直接建造房屋出售给购房者。而在其他一些地方，基层政府在土地市场“先上车、后补票”是小产权房形成的主要原因。例如，将原本非住宅属性的土地以住宅性质卖给开发商，地方财政可以多得几倍的土地收入，后期一旦无法完成土地性质变更的“补票”行为，这些业主的房屋将永远成为“小产权房”。

业内人士分析认为，各地出现“小产权房”现象，归根结底是土地指标的问题。每年全国和地方都有相应的土地开发指标。这些用地指标包括了住宅、商业、工矿、仓储、公共基础设施等各类性质。

据了解，地方上每年度工业、商业等性质用地指标往往产生冗余，而住宅用地指标则十分抢手。因此，地方政府普遍采取“先上车后补票”的方式，每年把部分非住宅用地直接以住宅用地卖给开发商，后期再补办土地用途变更手续。在土地手续未变更之前，地上住宅一直是非法的“小产权”房。

针对这种畸形供求关系下产生的住房市场，业内专家认为，通过公开透明的招拍挂市场获得的土地很难诞生出“小产权房”，因为土地权属性质在出让伊始已经十分明晰。而小产权房往往是绕过正常土地市场进行土地买卖，然后在五证不全的情况下进行销售。因此，尽管解决历史遗留的小产权房存在难度，但是杜绝增量并不困难，从土地出让到房屋销售中间的多个环节都可以做到有效监管和规避。