河间市市场监督管理局在2023年7月13日出具的一份行政处罚决定书显示，开发商河北冠捷房地产开发有限公司（以下简称“冠捷地产”）在销售商品房过程中对商品房的用途性质作了引人误解的商业宣传，构成虚假宣传的违法行为，处20万元罚款。

2022年，柴女士以“冠捷地产涉嫌虚假宣传，要求其返还超额支付的购房款”为由将冠捷地产告上法庭。案件历经一审、二审后，2024年4月18日，沧州市中级人民法院作出终审判决，判处冠捷地产返还柴女士超额支付的购房款32万余元。

然而，判决生效至今，柴女士仍未拿到法院判决的返还款项。

购买“门市房”却买到普通住宅

据柴女士介绍，2021年初，她从销售中介得知，冠捷地产开发的冠捷观邸小区有“门市房”待售。

“当时开发商通过各种渠道宣传，冠捷观邸小区有多套在售的门市房。”柴女士说。

当时销售中介在朋友圈发布的售房广告（央广网发 受访者供图）

记者了解到，在冠捷观邸小区，冠捷地产所谓的“门市房”售价比普通住宅楼更高。河间市市场监督管理局的一份询问笔录显示，冠捷地产委托的销售中介曾介绍，当时，柴女士购买的“门市房”的单价是10700元/㎡，位于一楼，而同一栋楼的二楼至七楼的房价则是7500元-8200元/㎡。

2021年1月31日，柴女士与冠捷地产签订了《商品房买卖合同》。然而，当年10月份，柴女士搬进新房、挂上招牌10多天，街道办事处就让她把招牌摘下。此时，她才得知，自己按门市房价格斥巨资购买的“门市房”，只是普通住宅，不能商用。

终审判决书显示，冠捷地产将观邸小区剩余房源委托中介公司销售后，在案涉房屋对外宣传上显示“冠捷洋房、可做门市、可自住70年大产权”；案件一审期间，河间市人民法院则认定，冠捷地产以出让方式取得的位于本市团结大街西侧、曙光路南侧地块的土地使用权，规划用途为居民住宅，土地使用权年限自2014年3月5日-2084年3月6日。该地块即为观邸小区所在地。

沧州市人民法院认为，“门市”是指工商业者经营零售或某些服务性业务的店面，“可做门市”应为房屋买受人可以使用案涉房屋，经相关部门办理营业执照后在经营范围内从事法律法规准许的经营活动，房屋性质应为商业用房。在本案中，案涉房屋是否为商业用房、是否“可做门市”对于当事人决定是否订立商品房买卖合同以及房屋价格有重大影响。

沧州市人民法院引述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”认为，中介公司宣传的“可做门市”构成要约，应视为合同内容。案涉《商品房买卖合同》载明的房屋性质与双方约定不符，冠捷地产应退还当事人应差价款，维持“被告河北冠捷房地产开发有限公司返还原告购房款、支付评估费共计324979.5元”的判决。

开发商曾因虚假宣传和偷税漏税被罚

2023年4月15日，河间市市场监督管理局对冠捷地产在销售商品房过程中涉嫌虚假宣传一事立案调查。上述行政处罚决定书显示，2021年1月10日，冠捷地产与某地产经纪公司签订代理房源协议书，将观邸小区五期24号楼剩余房源委托该经纪公司销售，并向其提交了所剩房源信息及“剩余门市”表。冠捷地产有关负责人授意经纪公司表述24号楼一层为“门市房”，进行市场宣传。

河间市市场监督管理局认为，冠捷地产为了获取高额利润，在销售住宅商品房的过程中，对第24号楼一层的住宅商品房宣传为门市房，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款：“经营者不得对其商品的性能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”之规定，构成了虚假宣传的违法行为。决定责令其停止违法行为，并处罚款20万元。

招牌被勒令摘下后，柴女士的门头遮盖上了幕布（央广网发 受访者供图）

此外，柴女士表示，她在购房过程中发现，开发商与她签订的购房合同中，房价只显示为5999元/㎡，而她实际付款时还是按照10700元/㎡的价格支付，只不过超出房款是以现金形式支付，开发商未对超出支付的房款开具收据。她怀疑开发商借此虚报收入，偷税漏税。

对此，在2022年的一审开庭中，冠捷地产曾解释，签订书面商品房买卖合同的目的是办理产权证等手续，合同中的价格并不是真正的交易价格，河间市的房地产市场当时仍然采取此种方式销售房屋。

根据中共河间市委宣传部认证的公众号“河间周报”于2017年9月14日发布一篇文章显示，“河间房价每平米不超六千，超过此价，购房者可举报维权，一旦查实，开发商将被停盘，并接受罚款。”“河间市出台了限购令，并把‘房价低于6000元/平米’作为房产开发的前置条件。”

多位河间市民告诉记者，当时开发商往往采取签订“阴阳合同”的办法规避这一规定，按实际市场价售房。

2023年5月，柴女士与同样经历的2位业主向沧州市税务局联合举报冠捷地产在销售商品房过程中涉嫌偷税漏税。

2023年12月11日，国家税务总局沧州市税务局稽查局举报中心向举报人之一邓先生出具的告知函显示，该局于2023年6月28日对冠捷地产进行立案检查，发现该企业存在少记收入的问题及少申报收入的问题，已依法依规处理，该企业已补缴税款及罚款182.2万元，缴纳滞纳金13.7万元。

举报人邓先生表示，他从沧州市税务局举报中心工作人员处了解到，上述罚款只针对他和柴女士等3人购买的房子，至于冠捷地产售卖的其他商品房是否也有偷税漏税，税务部门称并未查到。

执行法官：公司账户没有可供执行的财产

自2022年10月17日，河间市人民法院对柴女士与冠捷地产房屋买卖合同纠纷一案立案，到2024年沧州市人民法院作出终审判决，历时近18个月。

柴女士称，拿到终审判决后，她和冠捷地产都未再提起再审，案件随即进入执行阶段，由河间市人民法院执行局负责执行。她本以为可以顺利拿回多支付的购房款，却发现现实情况并非如此。

“执行法官多次与我沟通，说执行不太顺利。”柴女士说。

7月24日，负责本起案件执行的河间市人民法院执行局执行法官闫涛告诉记者，冠捷地产在河间市域内的地产项目已经售罄，公司账户上没查到可供执行的财产。

“这个公司现在已经离场，在河间没有任何经营行为了。即使没有注销，也只是一个空壳公司。”闫涛说，对于一个有限责任公司来说，他们能用的方法非常少，而且对方还是一个房地产公司，一旦经营业务停止，连可查封的固定资产都没有。

不过，柴女士告诉记者，闫涛曾询问过她，是否愿意和冠捷地产通过执行调解的方式解决纠纷。由于对方愿意退还的金额与法院判决差距过大，她没有接受。

闫涛透露，冠捷地产有关负责人确曾表示可以通过调解解决此事，但至于对方如何筹款，他也不知道。

“人民法院在民事判决执行方面，查询财产的能力还是比较薄弱，我们没那么大的权力查询被执行企业财产来源和去向。”闫涛说。

他表示，对于柴女士的案件，几乎穷尽财产调查措施，在此基础上，根据最高法有关规定，自执行案件立案之日起超过三个月后，就可以考虑终结本次执行程序。

中国政法大学民商经济法学院教授邱星美解释，根据我国民事案件执行的有关规定，在法院穷尽财产调查措施，未发现被执行人有可供执行的财产，经过一定时间，且申请执行人暂时不能提供被执行人有效的财产线索后，法院确实可以终结本次执行。

不过，这并不意味着此案在执行层面就终止了。邱星美介绍，《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》规定了人民终本后恢复执行的条件，即申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以向执行法院申请恢复执行。终结本次执行程序后的五年内，执行法院应当每六个月通过网络执行查控系统查询一次被执行人的财产，并将查询结果告知申请执行人。符合恢复执行条件的，执行法院应当及时恢复执行。

陕西耀轩律师事务所韦涛律师表示，一般情况下，房地产公司背后都有复杂的股东架构，终结本次执行程序后，当事人可以从它背后的股权关系入手，申请变更，追加执行当事人，符合法定情形的，法院会给予支持。变更、追加被执行人后，申请恢复执行，法院也应给予支持。

韦涛称，在民事案件中，申请执行是关键一环。实践中，法院执行局往往只会完成规定范围内的动作，很多查询被执行人财产的工作，需要当事人和律师共同推动法院开展。

“我们一个基层法院，执行额在5万元以下的案件就超过1万件，这是一件‘头皮发麻’的事情。这么多人的合法权益不能实现，但这个问题并不是某个法院、某个法官能解决的事情。”闫涛坦言。

(编辑:鸣嫡)