房子多了未必是好事 楼市这四类人最该当心风险

2016年中国楼市堪比年度大戏,由起初的风平浪静变成后来的火热买房潮,再到年底的多城市重启限购限贷政策。

眼看就到2017年了,融360房贷君的一位朋友想着把手里的两套房子卖掉，话说他可是手握6套房子的高净值人群，现在楼市都有点淡了，怎么还这么着急卖房子呀？朋友说房子多了心里不踏实，以后行情还不知道什么样。估计好多朋友都听的云里雾里了吧，别着急，就让融360房贷跟大家说说。

先把时间倒回到2015年，2015年楼市成交低迷，除了部分一线城市外，多数地方特别是三四线城市库存量不断攀升，各地出台的购房补贴等政策也没能激起大家的购房欲望。这时候地方政府、开发商、银行有些着急了，因为这三者受房地产影响最明显。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。

更为严重的是，房子卖不出去银行的债务要不回来，放贷都受到了影响，阻碍了城市建设和经济发展。这就上升到国家层面的问题了，于是中央开始号召去库存，先是鼓励农民工进城买房，然后就是营业税契税双降刺激购房需求。买卖二手房以前是满五年免征营业税，现在是满两年就免征。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。

房子多了未必是好事 楼市这四类人最该当心风险

这次政策的出台，主要是为了刺激二三四线城市化解库存，特意把北上广深排除在契税优惠政策之外。即使这样，也毫不影响一线城市房价的上涨，不仅是一线城市，楼市的热火烧到了二线城市。新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。

房价一路飙升超出了预期，本来是想让成交低迷的城市恢复点活力，没想到一线、二线等主要城市涨得最凶，形势有点不对劲儿了，必须得做点什么控制住房价。于是国庆节期间先后有二十几个城市出台了限购限贷政策。这次限购限贷每个城市根据各自的实际情况作出调整，因城施策的效果很明显。房价涨得不再那么猛了，有的甚至出现了回落。楼市从卖方市场变成买方市场，正式开启了调整阶段。之前为没买房着急的人平静下来陷入观望中。

事情并没有就此结束，有些地方的限购限贷政策并不是一次性出台的，比如郑州，分别在10月2日，10月6日，12月21日出台限购限贷政策，似乎是在试探着调控效果，一点点地收紧政策。似乎中央这次铁了心要整治疯狂的楼市。这么看那些遭遇限购限贷的购房人有点太点背了吧？犹犹豫豫大半年没买，到后面完美地错过了买房机会。不过事实并非都如想象中的那样“不幸”，从一定程度上讲，没买房倒是幸运了，房子太多倒是大麻烦了。

之所以这么说是源于一项房产政策。今年财政部部长楼继伟曾表示，个人所得税、房地产税改革的工作正在推进。专家认为，房地产税包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种，征收房地产税主要是征税思路的转变。目的是要从现行的房屋流通环节收税为主，转向持有环节收税为主。现行的征税思路是，在房屋买卖交易时缴纳个人所得税、增值税等，而改革后的思路是手持房产的房主需要交税，这样一来不仅阻断了一部分投机需求抢占房产市场，还能让这些有多套房子的人为了避税卖掉手里的房子，增加了二手房市场房源，改善供需平衡。相比限购限贷等抑制需求端的政策，这种调整供需平衡的方式更加有效。

对于征收范围，中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,"免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。"不过华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示，如果放宽到第一套房不征收,能够缓解不少矛盾,但却有可能出现离婚潮。而要想避开离婚潮,就还得再放宽,从第三套开始征。“到底要怎么征,还需要阳光化的理性讨论。”

总的来说就是有一套房子的家庭肯定是在安全线内，超过两套房可能就要交税了。怪不得开头的那位手握6套房子的朋友心里不踏实了呢，原来是怕以后交税啊。实际上包括这位朋友在内，有那么几类人得小心点政策带来的风险问题。

家有多套房子的“高净值”人群

要说这位朋友吧，并不是什么倒卖房子的炒房客，真正靠自己买的房子只有两套，剩下四套都是从祖父母、父母辈继承来的，作为独生子女也是没办法。

各路炒房客

炒房客，顾名思义，就是通过多种炒作手法哄抬房价，已达到短期内出现价格差，再转手从中获取暴利的人群，这种炒房客多是群体性的。所以一个炒房客手下有多套房产也好不为怪。全国多地出台了限购限贷政策，购房人陷入观望，炒房客想要在短期内，把手里的房子卖出去并不容易，在被房子套牢后一旦再遇到房产税改革，炒房客可就遭了殃，卖不动的房子就得交税。所以啊，聪明的人现在都不炒房子了，都在想方设法处理掉多余的房子。

假离婚买房的人

今年“假离婚买房”成为楼市的一大热词，不少名下有多套房子的夫妻为了躲避限购政策，将房子都过户到一个人名下，然后双方办理离婚手续，在以无房一方的名义买房，享受首套房首付、利率优惠，买完房子后两人再复婚，这样一家人名下就又多了一套房子。以后征收房产税可就高兴不起来了。这离了婚能顺利买到房子自然是好，可是政策不会总让人钻空子，上海今年为了严查假离婚买房，有银行规定对“离婚不到半年”的房贷申请人严查，若不符合贷款申请资格，即使离了婚也不给批贷。随着调控政策的不断收紧，其他城市也很有可能会有类似的举措进行限制。

房贷压力过重的人

还有一类人就是房贷压力过重的人，作为普通的买房人，出于种种原因顶着高房价贷款买了房子。我们知道，信贷政策也是逐渐收紧的趋势，比如有消息称北京将从2017年1月1日起将首套房利率统一调整为9折，而目前最低利率为8.2折。不仅是利率，提高房贷首付比例的城市也不在少数。，政策调整后意味着买房人将承担更多的利息和首付，购房成本增加。

为什么说房贷压力过重的人会有风险呢？热点城市的信贷政策是不断试水收紧的趋势，对于有一套或两套房子的人，如果遭遇央行加息，就有可能每套房要多承担几百、上千的房贷月供，一下子增加了房贷压力。再者说了，今年经历了楼市的房价高点，部分城市的房价出现了回落，要是之前买的房子价格跌了，岂不是照样肉疼啊？所以说有房子的人担心的问题不比没房的人少。

2017年注定是个调控之年，融360房贷君不敢说税收改革政策能很快出来，但是可以肯定的是随着市场变化，调控政策也会随之变化。手握多套房产的人可以适当减持一部分房产，毕竟虽然现在政策还没出来，但也只是时间的问题，还是早做准备的好。

（编辑：爱娣）