1.背景：京城最严租赁新规发布
2日2日，北京市住建委等五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，全面整顿租赁市场的大幕拉开了，对租金、押金和租金贷的缴付、使用做出了全面的规定，可谓最严租房新规；它涉及每一个租客、房东、长租公寓以及金融机构的利益。如果真正严格执行，租赁市场将变天。
北京迎来最强租房新规
三条内容最关键：
一是长租公寓向租客预收的租金，不超过3个月。
二是预收的押金不超过1个月，且须存到房地产中介行业协会建立的专用账户托管。
三是租客名义申请的“租金贷”，不得拨付给住房租赁企业。
总之，这三条管住了租赁市场涉及到的三种资金（也是全部资金），租金、押金和租金贷。
2.要害：管住了资金
只要管住了资金，就出不了大乱子，这是我们治理任何行业的抓手、屡试不爽。
长租公寓也一样，过去的问题就是：
（1）长收短付，营造资金池，长租公寓大肆扩张；
（2）押金无监管，最后被以各种理由克扣了；
（3）“租金贷”更是让租赁企业搞起来资本运作。
结果呢？本不该向租客预收那么长的租金（半年或一年），却违规收取了。当然，收取了也行，给到房东就没问题，但恰恰没有；押金应该推给租客，经常也没有。资金去哪里了？都被长租企业拿去搞扩张项目去了，长租公寓搞资本运作，不在乎短期盈利，高进低出，亏了的，最后自然就由租客和房东承担了。
这次监管，终于掐住了七寸：该给房东的（租金或租金贷）给房东；该给租客的（租金贷）给租客；租期内既不给租客、也不给房东的（押金），进入监管账户。而且，租金收取和支付期限一致，不能长收短付。这样，搞资金池，就没门了，长租公寓出风险的概率就很低了。
3.预收租金、押金，管理可以更科学化
但是，我们有一点儿疑惑。首先，预收租金“原则上”不超过3个月。如果房东急需钱，给出了优厚的条件，比如预付1年租金，租客租金就“打八折”。这样，既解决了房东用钱的燃眉之急，又能降低租客的租金支付，还能稳定租期，一举三得，岂不是很好。遇到这种情况，该怎么办呢？
这次政策没有规定，我认为，还是按照租金收取和支付期限一致的原则，如果给到房东就没问题。或者，给到房东是按季支付，剩下的，都放在监管账户。锁定一年的租金，也好，能防止租客中间退租，造成空置，对房东和长租公寓都不利，不就是鼓励长租嘛！反正，不用的钱，全部进到第三方监管账户，就可以了，没任何风险。
其次，押金怎么退？如何避免现实中“押金难退”的问题。租客长期租住，房子的设施一定会有损坏或维修，房东强势，非说是租客损坏的，不退押金，没有证据、百口莫辩，租客也没办法。只能心里想，反正就一个月押金，算自己倒霉。这恰恰迎合了房东、长租公寓吞噬押金的想法。
如果发生了室内生活设施损坏，到底怎么界定？是自然老化、破损？还是租客人为造成的？或是管家维护不及时等。这就要形成一套规则，房东委托出租时，房东和长租公寓要对室内设施的完好程度、重新配置、维修周期等，明确规定，该换的都换好，配置什么设施要统一和标准化。
要避免，房东出租房子时，买最便宜的家具家电、厨卫设施，甚至是买劣质的，出了问题却让租客买单，长租公寓不作为。同样，租客在接收房子时，也要就这些规则，在租客与公寓之间明确规定，房东要换好设备、租客要爱惜维护、管家要定期保养等责任。届时，如果有争议，就按照规则来。
4.租金贷，用的规范就是个好东西
不能因为拿菜刀杀人，就说菜刀不是好东西。
租金贷是个好东西，对很多租客来说，特别是刚进入大城市的大学毕业生、创业者，工资水平不高。租房的话，即便“押一付三”，也是一笔巨大的开支，付完以后，日常生活非常受影响。如果有租金贷，可以解决大问题。我认为，租金贷还应该存在，大银行应该发挥社会责任，提供普惠性的金融。
建议大银行像支持中小微企业融资一样，要加大对大学毕业生、打工者、创业者的租房融资支持力度。针对“押一付三”、“预付1年租金可打折”等等，这些利好租客的租赁行为，有利于培育长租习惯的行为，给到相应的普惠性、低利率融资。当然，预付的租金，一定全部要给到房东，押金也要进入监管账户等。
5.为长租公寓讲两句公道话
最后，再为长租公寓说两句话。不能因为少数长租公寓企业跑路、暴雷、破产，就否定了整个行业。长租公寓为很多租客提供了体验感强、服务优质、秩序相对好的租赁房屋。管家隔三差五来帮你打扫卫生，解决了合租住房公共空间（课堂、卫生间、厨房）长期脏乱差的老问题。
长租公寓之所以长收短付，部分也是为了解决融资问题。试想，疫情期间，各方都在纾困中小微，要贷款、有贷款，要减税，有减税。就是没有银行纾困长租公寓、没有给长租公寓减税。原因就在于，墙倒众人推，都认为他们风险大，而且长租公寓没有抵押物，没有哪家银行愿意给他们放款。
长租公寓倒下了，你想住个性化强、服务好的房子，去哪里找呢？还得去私人房东那里，私人房东，黑二房东，多少年来，租客吃的亏还少吗？最后怎么办，租客还得合租房子，但合租房子的苦水，也是一堆一堆的。总之，北京的政策也好，其他地方的政策也好，基本都在堵资金，虽然有利于维护租客房东的利益，但也是为了减少政府维稳压力。
实在话，堵不是解决问题的根本，只是短期的权益之举。本来，长租公寓就在亏损，本来长租公寓资金链就紧张，你把资金全部堵住了，而根本性的融资难问题、税费高、收房成本高等问题不解决，长租公寓怎么才能发展起来呢？所以，除了治标，还要治本。长租公寓发展好了，租赁市场自然也就好了。
（编辑：映雪）
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