“房子是用来住的”抓住了调控“命门”

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这是巨大的政策变化信号，有望标志着我国的住房发展真正进入理性发展时代。

文｜国家行政学院决策咨询部副主任、研究员、博导 王小广

今年的中央经济工作会议，将“促进房地产市场平稳健康发展”纳入到继续深化供给侧结构性改革的四项任务之一，并明确提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这是巨大的政策变化信号，标志着我国住房发展有望真正进入理性发展时代。

过去的房地产调控之所以难见成效，或与调控的预期结果相反，主要原因就是没有明确房地产发展的长期定位，混淆了住房的投资属性与消费属性。

中外研究和实践表明，住房尽管既有消费属性，也有投资属性，但主要功能是用于居住，不是用于投资。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这话非常通俗，但却是一条真理、一条铁律。违背了真理、铁律，必定会有恶果。特别是住房这样重要的民生产品，如果定位出现偏差、严重偏离正确的发展方向，一定会导致各种问题、矛盾和风险，由此形成的房地产泡沫化、经济泡沫化将会对经济发展产生巨大的破坏作用。

投资投机需求是无限的

我国房地产发展一直存在不健康、不理性的因素。此前一轮房地产政策的调整也演化为一线、二线城市房地产销售量再次出现暴增，并伴随房价暴涨。国家统计局数据显示，1-11月，商品房销售面积和销售额分别增长24.3%和37.5%，其中住宅增长还要高些，分别增长24.5%和39.3%。这一涨幅远超过了2013年的快速增长，仅低于2009年暴涨。

首先，这与政策的预期目标相背离。这一轮房地产政策的调整，主要是想消化三线、四线城市的过量库存，结果却是一线、二线城市房地产量价齐升，一些一线城市房价暴涨40%以上。这与去库存、解决房地产发展问题的初衷相违背。

我们的调研发现，在一线、二线城市购房多是有房人，买了二套又买第三套，买了10套又买第11套，明显是投资投机性购买。

投资性需求的特点就是房价越涨越买，而刚需的特点是对价格相对不敏感。这些巨额的成交量多是投资性需求，还有一些是年青人恐慌性需求的释放。

当存在较大的当期销售库存时，如果卖给无房者，就是消化库存。但如果是卖给有房者，特别是卖给多套住房者，只是发生库存的转移，并不减少库存。这时由房地产商的库存转为投资者的库存。

其次，资金更多向房地产集中，不仅加剧了房地产过热程度和潜在的金融风险，而且严重影响了实体经济发展。

资金过度向房地产流动，必然导致实体经济资金不足。根据国家统计局数据，2016年1-11月累计，固定资产投资到位资金总额为548462亿元，同比仅增长5.4%，净增资金28317亿元，其中房地产开发投资实际到位资金为129484亿元，增长15.0%，新增资金17922亿元，占全部投资到位净增资金的63.3%，即投资到位新增资金中的一半多流向了房地产。

一些商业银行的数据也显示，2016年的新增贷款中用于房地产的高达90%以上。资金流的严重偏移，对实体经济产生巨大的“挤出效应”，应引导高度重视。

三是不利于“双创”政策和创新驱动战略的实施。房地产过热影响最大的是创业热情高涨的年轻人。房价过高既加剧他们的住房负担，又影响了他们的创业创新激情，使许多人滋生浮躁、投机心理，不利于创新创业活动有序开展。我们认为，这次部分一线、二线房地产行业的意外暴涨可能对明后年的经济增长产生新的压力，导致经济再次下行。

房地产调控之所以再一次陷入困境，再一次与预期相反，根本原因就是住房的定位问题没有解决。试想，如果为了满足人们的投资需求，再多的土地供应、再多的住房供给，都是无法满足的。因为投资投机需求是无限的，但居住需求是有限的。

必须长期坚定抑制投资投机需求

没有一个国家是靠房地产投资、房地产泡沫来实现现代化的，依赖房地产过热发展经济就是一剂“毒药”，就是新的“发展鸦片”，到头来会出大事，会把以前好的成果全丧失掉。

住房的消费应占多大比例、投资应占多大比例，可能是一个难以回答的问题。但我的研究表明，投资属性不能超过10%，消费属性要保持在90%以上。

住房的消费与投资之间的关系，就像就业与失业的关系，失业率达到多少会造成经济系统不稳定、产生巨大的经济风险或重大危机？

历史上最严重的失业率是美国的大萧条，失业率达到25%，这是失业率的极限。有人会说，在25%的失业率下，不是还有75%劳动力在就业，不是“大多数”都是好的吗，系统怎么就崩溃了呢？

这就是因为坏因素的作用。坏因素的作用总是特别强，它能抵消无数好因素的影响。

通常经济正常运行的失业率在5－6%，超过6%就会不稳定，超过10%就会发生大的不稳定，达到15%就会酿成灾难。

住房的投资投机需求对住房稳定健康发展也一样，超过了10%就会出现泡沫，产生不稳定性和风险。据我本人研究，多年来我国的住房投资投机需求占比多数地区超过30%，一线和二线则多在50%以上。投资投机过多推高了房价。

房地产的基本政策是必须长期坚定抑制投资投机需求，保障住房的消费需求。在住房立法上也必须明确规定国家只鼓励一户一套住房政策。

定位对了，调控就有了依据，调控政策就能“有的放矢”，房地产泡沫就能被抑制。未来如何调控？我提出以下几条建议：

一要为真正落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，必须设计相关的金融、税收政策，坚定不懈的抑制住房投机性需求。对二套以上住房的购买政策不能时而过紧、时而又过松，对此有必要进行清理、规范。同时，加强对房地产信贷总闸门的控制。

二是各级政府要积极引导房价增长预期。在房地产调控上，一些地方政府存在“顺周期”倾向，特别是对一些利益集团借机炒作、“火上烧油”视而不见。对此，要加强信息引导和对违规违法行为的惩治力度，合理引导预期。

三是加快房地产税改革，建立房地产稳定发展的长效机制。

（编辑：马芳）